Ley 32430: cómo calcular el Impuesto a la Renta de los alquileres en Perú (Guía 2026)

1. Introducción: el problema de los alquileres en Perú y el impuesto injusto

En los últimos años, miles de propietarios en Lima y en todo el Perú se han enfrentado a un problema serio: pagar impuestos por alquileres que nunca cobraron.
El sistema tributario anterior obligaba a declarar y pagar el Impuesto a la Renta de Primera Categoría bajo el criterio de devengo. Es decir, SUNAT consideraba que el arrendador debía pagar el impuesto aunque el inquilino no hubiese cancelado la renta.

Esto generaba situaciones injustas: arrendadores pagando el 5% de Impuesto a la Renta a pesar de tener inquilinos morosos o contratos incumplidos.

Ante esa realidad, en agosto de 2025 el Gobierno promulgó la Ley N.º 32430, conocida como “Ley de Arrendamiento Justo”, que introduce un cambio histórico: desde el 1 de enero de 2026, los propietarios tributarán solo por lo que efectivamente reciban.

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2. ¿Qué es la Ley 32430 y qué cambia en el Impuesto a la Renta de alquileres?

La Ley 32430 modifica el literal b) del artículo 57 del Decreto Legislativo N.º 774 (Ley del Impuesto a la Renta). El cambio central está en el momento de imputación de la renta.

• Antes (criterio devengo): se declaraba la renta en el mes en que “nacía” el derecho a cobrar, aunque no se haya recibido el dinero.

• Ahora (criterio percepción): se declara la renta cuando se cobra efectivamente.

En palabras simples: ya no pagas impuestos por alquileres fantasmas.

Ejemplo rápido:

• Enero 2025: el inquilino debía pagar S/ 2,000, pero no pagó. Igual tenías que declarar y pagar 5% (S/ 100).

• Enero 2026 (con la nueva ley): si no pagó, no declaras nada. Si paga en abril, declaras en abril.

Este cambio responde a un principio básico de justicia tributaria: no se debe tributar sobre ingresos inexistentes.

3. ¿A quiénes aplica la Ley 32430?

La norma está diseñada para beneficiar principalmente a pequeños arrendadores. Se aplica a:

• Personas naturales que alquilan inmuebles.

• Sucesiones indivisas.

• Sociedades conyugales.

⚠️ Importante:
No aplica para empresas (personas jurídicas) que declaran bajo rentas de tercera categoría. Ellas seguirán utilizando el criterio de devengo.

👉 Si eres un arrendador persona natural en Lima o en cualquier ciudad del Perú, esta ley sí te beneficia directamente.

4. Procedimiento práctico: cómo declarar tus alquileres con la Ley 32430

A partir de 2026, los arrendadores deben seguir este procedimiento:

1. Recibir el pago del alquiler.

   • Puede ser por transferencia bancaria, depósito en cuenta, cheque o efectivo.

   • Para montos superiores a S/ 2,000 o US$ 500, la ley exige bancarización.

2. Sustentar la percepción.

   • Guardar comprobantes: voucher de transferencia, copia de cheque, constancia de depósito.

   • Es recomendable incluir la referencia “alquiler de [dirección] mes de [mes]”.

3. Declarar en SUNAT.

   • Usar el Formulario Virtual 1683 – Impuesto a la Renta de Primera Categoría (SUNAT podría actualizarlo en 2026).

   • El impuesto es el 5% de lo percibido.

4. Pagar en el mes de percepción.

   • Ejemplo: si el alquiler de enero 2026 lo cobras en abril, declaras y pagas en abril.

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5. Ejemplos prácticos paso a paso

Caso 1: Pago puntual

• Contrato: S/ 1,500 mensuales.

• Inquilino paga enero 2026 el 5 de enero.

• Declaración: enero 2026 → impuesto: 5% = S/ 75.

Caso 2: Pago atrasado

• Contrato: S/ 2,000 mensuales.

• Enero 2026 se paga recién en marzo 2026.

• Declaración: marzo 2026 → impuesto: 5% = S/ 100.

Caso 3: Pago adelantado

• Contrato: S/ 1,000 mensuales.

• Inquilino paga 6 meses juntos (enero a junio) en enero 2026 = S/ 6,000.

• Declaración: enero 2026 → impuesto: 5% = S/ 300.

Caso 4: Alquiler nunca cobrado

• Contrato: S/ 1,200 mensuales.

• El inquilino nunca paga enero ni febrero 2026.

• Declaración: nada. No existe percepción.

📌 Estos ejemplos muestran cómo la Ley 32430 representa un alivio para miles de arrendadores en Lima y el Perú.

6. Impacto en Lima y consejos prácticos

En Lima Metropolitana, donde la morosidad en alquileres es frecuente, la Ley 32430 tendrá un impacto inmediato:

• Los arrendadores pequeños ya no tendrán que destinar parte de sus ahorros para pagar impuestos de rentas que no recibieron.

• Se fomenta la formalidad: contratos escritos, pagos bancarizados, registros claros.

• SUNAT podrá fiscalizar con más facilidad los ingresos percibidos.

Consejos prácticos para arrendadores limeños:

1. Siempre firma contrato de arrendamiento.

2. Exige que los pagos se hagan por transferencia o depósito.

3. Usa bancos locales para rastreo fácil (BCP, Interbank, BBVA, Scotiabank).

4. Declara siempre dentro del plazo para evitar multas.

5. Busca asesoría contable si manejas varios inmuebles.

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7. Beneficios y desafíos de la Ley 32430

✅ Beneficios:

• Se elimina la injusticia de tributar por ingresos no cobrados.

• Mayor liquidez para arrendadores pequeños.

• Se fomenta la formalización de contratos y pagos.

⚠️ Desafíos:

• Necesidad de documentar todo (SUNAT puede pedir pruebas de percepción).

• Bancarización obligatoria desde ciertos montos.

• Riesgo de confusiones si el reglamento no se difunde bien.

8. Conclusión: un cambio justo y necesario

La Ley 32430 – Arrendamiento Justo marca un antes y un después en la tributación de alquileres en el Perú.
Desde el 1 de enero de 2026, los arrendadores solo pagarán Impuesto a la Renta por lo que efectivamente reciban, corrigiendo una injusticia histórica.

👉 Acción recomendada:

• Revisa tus contratos de arrendamiento.

• Prepara mecanismos de cobro formales y bancarizados.

• Planifica con un especialista para evitar sanciones de SUNAT.

En Tu Contador Perú te ayudamos a implementar correctamente este cambio y a declarar sin riesgos.

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